2018年居屋將於11月內進行抽籤,今次申請數字多達25.6萬份,超過50個申請爭1個單位。不過,唔抽唔知時運高。如果抽中居屋,或早前抽中「白居二」,揀選單位之餘亦要了解及準備申請按揭。居屋按揭在按揭成數、利率及年期等都與一般私人樓宇有異,而居屋按揭中綠表及白表的安排亦不盡相同。今次MoneyHero.com.hk 就同大家了解一下新居屋及二手未補價居屋如何承造按揭吧!(2018年10月更新)
你現時可透過MoneyHero.com.hk 的姊妹平台CreditGo.com.hk 免費查閱個人信貸評級和全面的信貸報告,評估自己可否取得銀行提供的最優惠按揭利率及條款!
新居屋按揭計算
在說明居屋按揭的細節之前,大家先簡單了解綠表及白表在承造按揭時的分別。以2018年發售居屋之中,長沙灣凱樂苑一個實用面積630平方呎,折實價HK$468萬的大單位為例,兩表首期及供款詳情分別如下:
綠表 | 白表 | |
樓價 | HK$468萬 | HK$468萬 |
按揭成數 | 95% | 90% |
供款年期 | 25年 | 25年 |
實際按揭利率(P按) | 2.375% | 2.375% |
首期 | HK$23.4萬 | HK$46.8萬 |
每月供款 | HK$19,667 | HK$18,632 |
全期總利息 | HK$145.4萬 | HK$137.8萬 |
按揭成數
居屋有房委會作30年擔保(由首次出售起計),期內若果業主斷供,房委會將會向銀行還款。一般而言,不論新居屋/ 二手未補價居屋,綠表均可承造最高95%按揭;而白表則可承造最高90%按揭。兩者皆毋須投購按揭保險。
有留意按揭及樓市的朋友,相信都有聽過按揭保險。按保一般指按揭成數超過60%以上的部份,需要向按揭證券公司投購保險,而取得高成數按揭。不過,因居屋有房委會作擔保,因此毋須購買按保。
不過,銀行實際批出的按揭年期視乎樓齡,一般原則是擔保期完結時,按揭貸款餘額須低於樓價的60%,才可批出9成或以上成數及足25年還款期。樓齡較高的屋苑(如樓齡20年或以上)目前未必能承造九成或以上按揭,按揭成數可能僅獲批六成;除非買家願意縮短還款期至十餘年,否則難以承造九成或95%按揭,意味買家需要大幅增加首期。已過30年擔保期的二手未補價居屋,最多只能造六成按揭,還款期最長25年。
至於已補地價的居屋及公屋,由於這類物業已可於自由市場上買賣,按揭安排與一般私人樓宇無分別,若要承造高成數按揭必須投購按保。
相關文章:【樓宇買賣須知】甚麼是補地價?公屋/居屋/資助出售房屋補地價計算指南
按揭年期
不論綠表或白表人士購買新居屋、二手未補價居屋/公屋,按揭年期最長均為25年,銀行批出的最高按揭年期一般會以以下方法計算:
最高按揭還款年期 (*最長為25年)
= 房委會擔保期 – 樓齡
= 30年 – (現時年份 – 單位首次轉讓年份)
不過,近年銀行業對居屋按揭市場態度積極,不少銀行都會提供彈性,批出較長年期的按揭貸款。例如有銀行會以樓齡20年為界線,若單位樓齡不逾20年,則可提供25年按揭還款期。
【新】經本網比較及轉介按揭,成功申請按揭額每100萬獨家送HK$500現金券,最高可享HK$2,500現金券。
壓力測試
購買新居屋因有房委會的30年擔保,故毋須進行壓力測試,亦毋須提交入息證明文件,只要符合房委會的入息上限則可。
樓齡較高(如樓齡20年或以上)的二手未補價居屋,要視乎銀行做法,或須與私人樓宇的按揭審批睇齊,即需要進行壓測;已過30年擔保期的二手未補價居屋,亦須做壓測。
要注意房協的資助出售房屋與房委會居屋的按揭安排不同,房協一般只會提供樓價30%的按揭擔保,連同金管局規定最高60%的按揭成數,不論綠表或白表最多可按九成,兩表均須進行壓力測試。因此,白表人士特別要留意在既定的入息上限下,能否順利通過壓測。
相關文章:【樓宇買賣須知.按揭成數】成數上限、壓力測試你要知!
按揭利率
不論綠表及白表,居屋統一採用P按(最優惠利率按揭)計劃。本地銀行於2018年中加息之前,P按實際利率較H按(銀行同業拆息利率按揭)稍高;惟加息後,目前P按實際利率為2.375%,低於H按的鎖息上限2.475%。
相關文章:【最優惠利率】滙豐帶頭加息對按揭供樓影響 比較P按、H按最新利率
按揭批核
雖然居屋有房委會擔保承做高成數按揭,審批普遍較私樓寬鬆,但不等於按揭申請是100%批核。銀行在批核居屋的按揭申請時仍會評估風險,決定最終貸款額及貸款年期,甚或是否批核貸款。因此,居屋準買家的供款能力、財政狀況及信貸評分等亦屬重要的考慮因素。
值得留意的是業主的年紀不會影響居屋的按揭批核,按揭成數和還款期主要取決於擔保期;擔保期已過則以一般私樓準則,以80歲減去業主年紀決定供款期。
溫馨提示:家居保險
花了數百萬購入安樂窩,何不多花數百元買份家居保險為住所提供全面保障?小至換門鎖、大至賊人入屋爆竊、天花滲水導致財物損失,呢個時候家居保險都幫到你。經MoneyHero.com.hk比較及購買家居保險,保單馬上生效,指定家居保險仲有低至8折優惠,年費最平$420咋!
相關文章︰【居屋2018】「 白表 」、「 綠表 」資格有咩分別?
相關文章︰「 白居二 」恒常化? 了解「白表」點買免補地價二手居屋!
–
想知道最新嘅理財貼士,就要留意 MoneyHero.com.hk Blog!同埋緊貼我哋嘅 Facebook Page!
The post 【居屋按揭2018】一文睇晒綠白表居屋按揭 壓力測試/成數/利率/年期 appeared first on 理財資訊.