怕買樓後，向銀行申請按揭會批唔足貸款？其實在買樓前，可以先到銀行或是在網上做過簡單的物業估價，大約知道個底。市面上不少銀行都會提供物業估價網，只要輸入樓宇的資料，不需露面，銀行便會顯示一個基本的估價。MoneyHero 今次同每位想置業的人士分享物業估價方法，以及估不足價下，有什麼方法做到應對。
何謂 物業估價
現時不少銀行都會提供網上估價的服務，包括匯豐、渣打、中銀、恆生等主要大型銀行，但差餉物業估價署是不會提供物業估價。買家只需要在銀行的物業估價網輸入物業的資料包括名稱、座樓、樓層及室號，就可以得出銀行對該物業的估價。以位於小西灣的屋苑藍灣半島作例子，輸入藍灣半島7座46樓E室的資料，可得出不同銀行對該單位的估價：
- 中銀 HK$1,059萬
- 匯豐 HK$998萬
- 渣打 HK$998萬
- 恒生: HK$1,030萬
可以發現不同銀行會對同一單位有不同的估價，因此買家在面對一間銀行的估價不足時，可多到幾間銀行查詢。
網上找不到估價怎辦
如果網上找不到物業估價，有以下幾個可能。注意區域選項，以藍灣半島為例，部份銀行會在小西灣選項中找到，亦有部份銀行會在柴灣選項中找到。其次由於銀行會將物業分為大廈或屋苑，如在大廈的選項中找不到，可轉為屋苑分類中尋找，以藍灣半島為例，會被銀行分為屋苑分類中，在大廈的選項中找不到。
還有網上估價包涵的物業單位有限，主要能在網上作估價都是屋苑，大量的單幢住宅是無法在網上估價中找到。遇到有關情況，可直接致電銀行查詢，或是詢問地產經紀，由他們作出估價。不過，有機會未能即時獲得估價結果。
最後一個情況是，即使網上找到有關單位的資料，但在銀行估價中，出現「N/A」或是「不適用」時，但是在其他樓層或同層的單位都有估價時，就要特別小心。因為有關單位可能曾發生事故，被視為「凶宅」。買家需要詢問銀行，或是地產經紀無法估價的原因。
何時做估價
有時樓市暢旺，業主的叫價會相對進取，買家可以向地產代理查詢看中的單位的地址後，於網上或致電銀行做物業估價，比較業主叫價與估價兩者的差異。因為，買家向銀行申請貸款時，會按照自身對物業的估價批核貸款，而非樓宇的買賣價價。
舉例子，買家則以HK$750萬買入一個物業，但銀行只給予物業HK$700萬的估價。假設買家能通過壓力測試，按金管局的規定，HK$600萬以上至HK$1,000萬的物業，最多只能做六成按揭，銀行最多批出HK$700萬的六成貸額。
HK$700萬 x 60% = HK$420萬
而不是HK$750萬的6成
HK$750萬 x 60% = HK$450萬
兩者所得貸款的差價是
HK$450萬 – HK$420萬 = HK$30萬
買家因為銀行估不足價下，需要自行籌集多HK$30萬，對於只是僅僅夠錢上車的買家，要填充這一差價並不容易。
影響估價因素
成交額
銀行會不時更新物業估價，除了因為單位因剛完成買賣外，即使單位近期沒有成交，也會因同一大廈或同屋苑，甚至鄰近屋苑有新成交而作出更新。正常情況下，單位A周邊的單位成交額不斷向上時，銀行對單位A的估價亦會提升；反之，周邊的單位成交額不斷向下時，單位A的估價亦會下跌。
成交量
現時香港的二手樓供應短缺，業主都不願出售單位，部份單幢大廈最近一次成交可能是一至兩年前，當時的成交額已不能反映現時價格，銀行可參考的個案少，會令估價與市場價脫節。
物業質素
物業的樓層，樓齡，坐向，景觀都會影響到物業的估價，至於單位裝修如何，在網上估價應不會反映到。
事故單位
雖然法律上亦沒有界定何謂凶宅，但一般是指單位內曾發生非自然的命案，如有人在單位內自殺。銀行會對凶宅估價大打折扣，甚至不提供按揭，當然事故發生愈耐，影響會愈細。
僭建及維修令
買家可以到土地註冊處查冊，而地產代理亦必需為買家進行查冊，並在簽訂臨約簽署已查閱土地紀錄。通過查冊買家可以了解物業過去，或現時有沒有未清拆的僭建物，查冊亦會提供單位的圖則，買家可以根據圖則，比較現時的單位有沒有非法改動。另外，查冊還可以確定
- 賣家是否業主
- 從上手業主買入價、樓宇按揭狀況去判斷單位是否負資產
- 有沒有未解除法令及其他政府部門發出的指令
估價不足解決方法
多問幾間銀行
由於不同銀行有不同的估價，建議多找幾間銀行查詢，而且一般網上估價都會有滯後，必要時可直接致電銀行，了解最新的物業估價。而且若買家簽署買賣合約後申請按揭，銀行考慮到有真實成交價支持估價，或會上調估值。
加按現有物業或申請業主貸款
如持本身持已持有物業多年，或家人持有物業，可將現有物業加按或轉按套現，或是申請業主貸款，以獲得更多資金支付首期。簡單來說，物業由原來的買入價HK$610萬，經過5年估價升至HK$750萬，可向銀行最多貸款HK$450萬，較原來的貸款HK$366萬多HK$84,000，減去已供款5年，可套現的會較HK$84,000多，從而可支付新買物業的首期。
要了解更多加按及業主貸款，可到MoneyHero 相關文章查閱。
相關文章 :【加按套現？】有樓人士資金周轉大法 比較加按 / 業主私人貸款
向家人借款
如家人有餘力，以及不等錢用，可向家人借款作為首期，日後再還款。但亦不要勉強他人，以免講錢失感情。
申請私人貸款
可在銀行批出按揭貸款後，再向其他銀行或財務公司申請私人貸款，而MoneyHero亦比較了不同銀行及財務公司貸款條件。要留意有關貸款利率會較按揭貸款為高，申請私人貸款適合收入高且穏定，但欠首期的買家。
相關文章 :【免TU財務】財務公司免入息證明貸款 / 免TU 貸款大檢閱
相關文章 :【銀行借錢邊間利息最低？】比較最佳銀行貸款計劃
由於通過上述的方法，獲得銀行及財務貸款需時，建議在與賣家簽臨約時，訂下一個較長的成交期，以有足夠時籌錢。不過，若買家即使用了有關方法，所得的資金仍與首期有段距離，或收入不足無法通過壓力測試，建議選擇其他較便宜的物業，以免令自身背上無法償還債務。
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