近年樓市愈升愈有，不時都聽到有人話「加按套現」。「加按套現投資」或者「加按套現買樓」，幫仔女置業或者自己再買多層樓，反映不少業主在有資金需要時，第一個想到的方法就是將已有物業「加按套現」。但這個做法有咩手續？具體貸款額、還款年期、以及利息支出又點計算？同埋有無咩風險呢？今次就等MoneyHero幫大家一一拆解，另外仲會介紹多一個選擇比大家，就是業主私人貸款，讓有樓人士在比較後，可以揀選更適合自己的套現方法。
什麼是加按？
「加按」其實是樓宇按揭的一種，簡單來說，就是將原本已抵押給銀行作物業按揭的物業，再進行多一次按揭貸款安排，申請額外的貸款額。所以加按套現意思就是，透過「加按」這個貸款安排，套現一筆資金。一般來說，「加按」較多是在樓市上升時出現的選擇，因為物業價值上升，令可作貸款的金額亦相對提升，這個具體情況我們下文會再以例子作解釋。
當你決定申請「加按」時，其實就等於再申請多一次按揭貸款，所以涉及的手續和要求是一樣的，亦即是你要向銀行提交相關的個人資料、入息證明，以待銀行審批，並要通過金管局訂下的按揭供款壓力測驗的要求，所以審批時間會較長。
如果是聯名物業的話，「加按」時需要得到各個業主的同意，並一同申請。如果是政府資助房屋，例如居屋、夾屋或租置計劃的業主，在未補地價的情況下，則要先取得相關部門的批准。
特點：聯名業主要一同申請，未補地價資助房屋須申請，亦需通過銀行審批及金管局壓力測試
延伸閱讀：【未補地價加按犯法？】公屋/居屋/綠置居業主貸款全攻略
加按手續及程序
正如上文所說，「加按」是按揭貸款的一種，所以申請的手續及程序，大致與申請樓宇按揭相若，都要滿足金管局的指引。根據按揭顧問所說，如果是樓契已在業主手的「現契樓」，重新申請按揭貸款套現的話，需時大約1至2個星期。
但如果你原本透過A銀行借取按揭貸款，但是加按時，見到B銀行按揭利率較低以及物業估值較高，所以想順道「轉按」至B銀行，那麼手續就跟重新申請樓宇按揭一樣，即是銀行會審視你的入息、還款紀錄、可否通過壓力測試等。申請過樓宇按揭的你都應該知道，按揭審批過程一般較長，而且涉及贖契和重新簽訂按揭契約等，需時可能要超過一個月。
特點：跟一般樓宇按揭相似，審批時間或較長
延伸閱讀：【轉按套現】一文睇晒流程及回贈
加按貸款額及年期
由於「加按」亦即是申請多一次按揭貸款，所以貸款年期與一般按揭相若，可以長達25至30年(要視乎物業樓齡及貸款人年齡)，而由於「加按」是以物業作抵押的貸款，所以貸款金額主要受物業價值而定。
假設你在幾年前以$80萬首期，用八成按揭買下當時價值$400萬的住宅單位，但時至今日，隨著樓價上升，這個單位的估值已躍升至$700萬，而經過幾年的還款，你當時借取的$320萬按揭貸款，現時只是餘下$250萬未清還。由於物業升值，而你的負債比例亦經有所下降，所以即使是以同一個物業作押抵，可作按揭貸款的金額亦相對提升，所以提供了「加按」這個選擇。
根據目前金管局的要求，$600萬以上至$1000萬的物業，在沒有購買按揭保險計劃之下，最高按揭成數為六成計算，這個價值$700萬的單位，最高按揭貸款額是$420萬，再扣除尚未清還的$250萬，即是「加按」可套現的金額是：$700萬 x 60% – $250萬= $170萬。
以上例子說明，透過「加按」套現資金的話，貸款額多少就視乎你持有的物業價值，以及你已經清還了多少原有的按揭貸款，所以這對有特定金額要求的借貸人來說，有一定的限制。而由於「加按」是以物業作抵押的貸款，所以當樓價急跌時，亦即是抵押品價值大幅貶值，這個影響到銀行下調對物業的估價，亦有機會向你追回之前多借出了的貸款。
特點：貸款額與樓價掛勾，樓市逆轉時有機會被call loan
加按利息支出
不少朋友都知道，目前樓按利息處於低位。雖然隨著美國加息，本港按揭利率已較早幾年的歷史低位有所回升，但目前普遍仍處於3%以下，利率較市場上大部分私人貸款為低，這個低息原因亦是大多數選用「加按」的原因。
但要注意的是，這個按揭利率不一定是固定的。由於目前市場上絕大部分人均選用P按或者H按，即是說他們的按揭利率是與銀行最優惠利率(P)或者同業拆息利率(H)掛勾，而這個數字是可以浮動的，亦即是說他們的按揭利率有機會出現波動。在1997年樓市高峰期時，按揭利率就曾經高達12%，所以這個變數也是值得大家注意的。
特點：利率較一般私人貸款低，與P或H掛勾
加按好處與風險
在樓市暢旺時，加按套現對有樓一族來說，不失是一個資金周轉的好方法，而且還能夠獲得銀行的回贈，加按的好處，簡單概括如下：
1/享受樓價上升的好處，在不需賣樓下，可套現更多資金
2/可選擇較低的按揭利率
3/申請加按獲准後，可得到銀行的現金回贈，但要留意有關現金回贈發放方式屬貸款扣除，還是直接發送到按揭戶口，一般而言，後者會更佳
4/銀行會給予按揭存款掛鈎戶口，存款息率與按揭利率相等，但會有最高存款額，部份銀行為HK$50萬，亦可安排還款人家庭成員的存款享有高息，抵消部份利息支出
但同時必須考慮清楚風險才申請。簡單概括上文風險如下：
1/ 審批時間較私人貸款長，如果急需現金或阻礙套現進展
2/ 樓市急跌時，有機會被call loan
3/ 貸款利率或浮動，令每月還款額較難握
4/ 加按需要找律師樓處理，因而要支付額外開支
業主私人貸款：有樓人士另一選擇
其實有樓人士，除了可以利用物業上升所提供的空間，透過「加按」套現資金之外，亦可以考慮「業主私人貸款」，亦稱「業主貸款」或者「物業貸款」。
這一種「業主私人貸款」，雖然是針對業主推出，但無須以物業作抵押，亦即是一種無抵押私人貸款。所以並不受到物業按揭貸款的要求所限，亦即是無須根據金管局的按揭貸款要求，而對貸款上限作出限制，亦不需要比較繁複的手續，例如聯名物業無須全部業主一同申請，所以在貸款手續和借貸金額上是比較具彈性的。
而且市場上有公司，例如中潤物業按揭，更針對居屋、夾屋或租置計劃的業主，推出有關的「業主私人貸款」，即使未補地價的業主也可以申請。而在按揭年期方面，提早還款亦無罰息，所以在年期上亦較「加按」具彈性。不過利息則較高，所以要自行衡量彈性與利息支出，哪一樣對你比較重要了。
特點：申請手續相對簡單，貸款額、還款年期較具彈性，但利率較高
相關閱讀：借錢畀首期買樓？銀行隨時唔批按揭！
MoneyHero遵從《個人資料（隱私）條例 2013 》致力保障你的個人資料。透過MoneyHero申請貸款時，你的個人資料將傳送至銀行或貸款機構，並由他們處理有關申請。銀行或貸款機構可能會直接聯絡你。除非你同意，否則MoneyHero不會儲存你的個人資料。
精選業主私人貸款
安信業主私人貸款︰送貸款額1.5%現金獎
安信業主私人貸款特色是大額借到足，貸款額按物業估值及個人信貸狀況計算，而且不限物業種類，私樓、唐樓、單幢樓及未補地價居屋的業主均可申請，就算聯名物業，一人申請都可以。限時優惠期內，成功申請送貸款額1.5%現金獎，可高達HK$12,000。
- 最高貸款額︰視乎物業估值及申請人信貸狀況而定
- 還款期︰長達84個月
- 最低實際年利率︰4.64%
- 申請門檻︰持有物業
- 手續費︰免費
中潤物業按揭業主私人貸款︰還款期長達120個月
中潤物業按揭針對居屋、租者置其屋及夾屋業主，推出多種業主私人貸款，讓他們在未補地價的情況下，無須抵押物業也可借取私人貸款。貸款額可達HK$200萬，樓價越高，貸款額越高，而還款期亦具彈性，長達120個月，提早還款亦無罰息，借一日利息還一日。經MoneyHero申請可享獨家優惠年利率低至8%
- 申請門檻︰持有居屋、租者置其屋或夾屋
- 最高貸款額︰高達HK$200萬
- 還款期︰長達120個月
- 最低實際年利率︰8%
- 手續費︰免費
WeLend業主私人貸款︰毋須提供樓契
網上申請，最快30分鐘有批核結果。無論私人屋苑、單棟洋樓、政府公屋或居屋（包括未補地價），不論自住或出租，只要是業主，即使聯名物業亦可以一人申請。免律師費，亦毋須提供樓契，貸款申請及合約不會紀錄於土地註冊處。貸款額HK$200,000或以上可獲HK$10,000回贈。
- 申請門檻︰持有物業
- 最高貸款額︰視乎物業估值及申請人信貸狀況而定
- 還款期︰12至72個月
- 最低實際年利率︰2.74%
香港信貸業主無抵押貸款：聯名物業一人申請亦可
手持任何物業的業主均可申請，無須提供樓契，免信貸記錄、免審批入息及供款比例，最快15分鐘批核，。貸款申請及合約均不會紀錄於土地註冊處，省卻繁複法律程序。免手續費，提早還款免罰息。就算聯名物業，一人申請都可以。網上成功申請即送Dyson Supersonic
風筒（價值HK$3,380）
- 申請門檻︰年滿18歲，持有物業
- 最高貸款額︰高達HK$150萬
- 還款期︰長達120個月
- 最低實際年利率︰8%
經本網比較及轉介按揭，成功申請按揭額每100萬獨家送HK$500現金券，最高可享HK$2,500現金券。成功推薦親友經本網申請按揭，每HK$100萬按揭貸款額可獲HK$100超市現金券 詳情
The post 【加按套現？】有樓人士資金周轉大法 比較加按 / 業主私人貸款 appeared first on 理財資訊.