特首料會在10月施政報告推出「首置上車」計劃，向從未置業的合資格家庭提供購買資助房屋的機會。有關計劃的詳情雖然有待公佈，但觀乎計劃的大原則，不宜低估 首置上車盤 對香港樓市生態的影響。
市場上，對「首置上車盤」的一個普遍質疑是港府覓地困難。如果計劃規模有限，結果如「港人港地」般只推出一幅土地便告終，對大市影響只會似有若無。不過，由其他角度看，「首置上車」可能會大幅度改變香港樓市格局。
首置上車盤 與居屋之矛盾
在供應方面，首置上車盤看來有機會以「公私合營」的方式推出，例如在發展商持有的私人土地上，撥出一定比例樓面作首置單位。在「增加供應、協助市民置業上車」的大義下，可能會令個別發展商持有的土地加快完成補價及審批。事實上已有多於一家發展商表明有意與官方合作發展，初步反應積極。換言之，首置上車計劃可能同一時間加快公、私營房屋的供應。
另一方面，官方消息曾表示，計劃會以買家負擔能力訂價，而不再與私樓市值掛鉤再打折。結果出現一個看來矛盾的現象：首置上車目標客戶據傳是收入高於居屋白表資格（月入52,000元以上）的首置家庭，但訂價標準改變，即首置上車盤的售價可能會較現時一手居屋為低。某程度上，這種矛盾是基本訂價策略改變的必然結果—就是要不跟隨市價，令買家較易負擔。
上述的矛盾現象出現（首置上車目標家庭收入較居屋高，但首置上車售價較低）；卻可能觸發日後新落成居屋的訂價標準修改至與首置上車一樣。總不能長期存在兩個資助房屋計劃，而較高收入家庭反而可以平價置業的現象。
居屋如沿用計價方式 樓市或新加坡化
萬一未來居屋都將訂價準則更改至考慮買家負擔能力，便意味香港資助房屋大致上與私樓樓價脫離—情況接近於新加坡組屋—私樓的結構。
此結構出現，未必會令私樓樓價全面回落。較易負擔的資助房屋出現，反而可能令中高價私樓樓價高企—公營及私營市場可能有較明顯的分別。而所謂「置業階梯」（基層家庭先買居屋，再轉私樓）之說就可能不再成立。未來公營住宅如
果只可以平買平賣（轉售對象都是收入及資產合資格的家庭），便會喪失資本升值的效果，大部分購置公營房屋的家庭，可能更難由置業階梯上升，將物業由居屋變私樓。
至於「不太會升值」的物業是否仍然吸引港人購買，便有待時間證明了。當然，現時詳細評論首置上車計劃可能仍是太早，一切有待官方更詳細的公佈。但今次「首置上車盤」與過去「夾屋」、「港人港地」等計劃不同。由於核心構思有別，計劃推動的效果可能遠較之前的計劃更大。
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作者簡介︰
葉敬誠
任職按計劃聯席董事，現於《信報》及MoneyHero.com.hk撰寫專欄文章。
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