入主嘉里物流（00636）的順豐控股（深：002352）分拆旗下順豐房地產投資信託基金（簡稱「順豐房託」），早前上載上市初步招股文件，即將在港掛牌，成為香港首個以物流為主的房地產投資信託基金，市場預料集資約HK$23億，最快於今年上半年上市，星展銀行為其獨家保薦人。MoneyHero為大家整合了順豐房託上市最新消息、背景和業務分析。
目錄： 最新消息及IPO資料｜順豐房託主要股東及董事會｜業務重點分析｜風險
順豐房託上市最新消息及IPO資料
順豐房地產投資信託基金已向港交所提交香港上市申請，據外電消息指，順豐房託計劃集資3億美元（約HK$23.4億），最快於今年第二季或5月上市。據消息，瑞信及摩根大通為聯席全球協調人，星展為獨家保薦人。
據聯交所發布的初步招股文件顯示，順豐房託為一個以單位信託基金形式組成的香港集體投資計劃，是首個將於香港以物流為主的房地產投資信託基金。順豐房託基金的投資重點為物流地產，初步組合中的3處物業為投資者提供直接獲得於香港及中國現代物流地產的機會，包括位於香港、佛山及蕪湖的物業，所有該等物業均位於香港及中國主要物流樞紐內，毗鄰主要機場、海港、鐵路、高速公路及交通樞紐，截至於2020年12月31日，物業的可出租總面積約為307,990平方米，評估價值為 HK$60.94億，平均出租率約為94.9%。
順豐房託2019年度全年溢利HK$1.74億；於2020大跌溢利大跌至HK$321,000，受投資物業公充值下跌及融資成本大增影響。
Tips：順豐房託作為首個赴港上市並以物流為主的REITs，房託基金持有物業的質素、地點、樓齡、營運成本，租客是否準時交租、出租率等，都是影響盈利和資產淨值的因素。
順豐房託主要股東及董事會
順豐房託基金由順豐控股股份分拆，主席兼非執行董事為王衛，同時亦是順豐控股創辦人；執行董事為翟廸強；非執行董事為伍瑋婷、楊濤、梁翔；獨立非執行董事為陳懷林、何立基及陳明德。
順豐控股股份有限公司是中國大型民間營運的獨資速遞公司，於1993年成立，總部位於廣東省深圳市。於4月8日公告，預計今年第1季淨虧損9億至11億人民幣。相比去年同期，順豐控股獲利9.07億人民幣，虧損原因包括疫情下投資加大、補貼前線人員金額增加。
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業務重點分析
根據初步招股文件，順豐房託基金提供以下投資組合：
不過有一點大家要留意，順豐房託2019年度全年溢利HK$1.74億，但於2020年首9個月盈利僅HK$321,000，較前一年度同期1.56億元大減將近1倍，主要由於集團的投資物業公允價值下跌以及融資成本上升。
順豐房託現時在香港青衣航運路36號擁有一項物流物業（順豐大廈），鄰近葵涌九號貨櫃碼頭和香港國際機場，可出租面積達到160,000平方米，截至2020年12月31日，該項物業估值達到HK$52.8億。另外，順豐房託在佛山及蕪湖分別持有佛山桂城豐泰產業園和蕪湖豐泰產業園，估值合計HK$8.1億，3個香港和內地物流地產物業，評估價值合計約HK$61億。
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風險
任何投資均涉及風險，順豐房託基金現時依賴於順豐關連租戶取得其絕大部分收入。截至2018年及2019年12月31日止兩個年度及截至2020年9月30日止九個月，順豐租戶佔總收益的百分比分別約為62.4%、72.1%及76.6%。於2020年12月31日，佛山物業已整體租賃予一名租戶（順豐控股股份的一間當地運營附屬公司）。因此，順豐房託基金的財務狀況及運營業績可能受順豐關連租戶破產、無償債能力或業績下滑，以及順豐關連租戶決定不續簽或於租約屆滿前終止其所有或任何租約的不利影響。
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