2020年新一輪居屋即將接受申請，在申請之前除了要了解單位地段、供應及價錢之外，亦要了解供樓的負擔，因此對申請按揭的認知亦是重要一環。居屋按揭在按揭成數、利率及年期等都與一般私人樓宇有異，而居屋按揭中綠表及白表的安排亦不盡相同。MoneyHero會為大家解構新居屋及二手未補價居屋承造按揭要注意的事項。
新居屋按揭計算
MoneyHero的居屋概覽曾經提到，2020年居屋以市價6折發售後，當中最平的單位位於粉嶺皇后山的山麗苑，售價只需HK$117萬，換言之首期只需HK$58,500就可以上車。究竟首期及供款等是如何計算？原來綠表及白表在承造按揭時亦有一定分別，下表將會以這個最平單位為例子，讓大家初步了解綠表及白表承造按揭的分別。
| 綠表 | 白表 | |
|---|---|---|
| 樓價 | HK$117萬 | HK$117萬 |
| 最高按揭成數 | 95% | 90% |
| 最長供款年期 | 25年 | 25年 |
| 實際按揭利率（P按） | 2.5% | 2.5% |
| 首期 | HK$58,500 | HK$117,000 |
| 每月供款 | HK$4,986 | HK$4,724 |
| 全期總利息 | HK$384,412 | HK$364,180 |
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按揭成數
居屋有房委會作30年擔保（由首次出售起計），期內若果業主斷供，房委會將會向銀行還款。一般而言，不論新居屋/ 二手未補價居屋，綠表均可承造最高95%按揭；而白表則可承造最高90%按揭。兩者皆毋須投購按揭保險。
有留意按揭及樓市的朋友，相信都有聽過按揭保險。按保一般指按揭成數超過60%以上的部份，需要向按揭證券公司投購保險，而取得高成數按揭。不過，因居屋有房委會作擔保，因此毋須購買按保。
不過，銀行實際批出的按揭年期視乎樓齡，一般原則是擔保期完結時，按揭貸款餘額須低於樓價的60%，才可批出9成或以上成數及足25年還款期。樓齡較高的屋苑（如樓齡20年或以上）目前未必能承造九成或以上按揭，按揭成數可能僅獲批六成；除非買家願意縮短還款期至十餘年，否則難以承造九成或95%按揭，意味買家需要大幅增加首期。已過30年擔保期的二手未補價居屋，最多只能造六成按揭，還款期最長25年。
至於已補地價的居屋及公屋，由於這類物業已可於自由市場上買賣，按揭安排與一般私人樓宇無分別，若要承造高成數按揭必須投購按保。
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按揭年期
不論綠表或白表人士購買新居屋、二手未補價居屋/公屋，按揭年期最長均為25年，銀行批出的最高按揭年期一般會以以下方法計算：
最高按揭還款年期 (*最長為25年)
= 房委會擔保期 – 樓齡
= 30年 – （現時年份 – 單位首次轉讓年份）
不過，近年銀行業對居屋按揭市場態度積極，不少銀行都會提供彈性，批出較長年期的按揭貸款。例如有銀行會以樓齡20年為界線，若單位樓齡不逾20年，則可提供25年按揭還款期。
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壓力測試
購買新居屋因有房委會的30年擔保，故毋須進行壓力測試，亦毋須提交入息證明文件，只要符合房委會的入息上限則可。
樓齡較高（如樓齡20年或以上）的二手未補價居屋，要視乎銀行做法，或須與私人樓宇的按揭審批睇齊，即需要進行壓測；已過30年擔保期的二手未補價居屋，亦須做壓測。
要注意房協的資助出售房屋與房委會居屋的按揭安排不同，房協一般只會提供樓價30%的按揭擔保，連同金管局規定最高60%的按揭成數，不論綠表或白表最多可按九成，兩表均須進行壓力測試。因此，白表人士特別要留意在既定的入息上限下，能否順利通過壓測。
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按揭利率
不論綠表及白表，居屋統一採用P按（最優惠利率按揭）計劃，目前P按實際利率為2.5%，封頂息率（即最高利率上限）為P按減0.5%，以現時的P按利率計算，為4.5%。
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按揭批核
雖然居屋有房委會擔保承做高成數按揭，審批普遍較私樓寬鬆，但不等於按揭申請是100%批核。銀行在批核居屋的按揭申請時仍會評估風險，決定最終貸款額及貸款年期，甚或是否批核貸款。因此，居屋準買家的供款能力、財政狀況及信貸評分等亦屬重要的考慮因素。
值得留意的是業主的年紀不會影響居屋的按揭批核，按揭成數和還款期主要取決於擔保期；擔保期已過則以一般私樓準則，以80歲減去業主年紀決定供款期。
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